Điều kiện để nhà ở có thể tham gia giao dịch cho thuê là gì?

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chuyên mục giải đáp thắc mắc của công ty cổ phần Địa Ốc Kim Quang chúng tôi. Nội dung câu hỏi của bạn sẽ được bộ phận tư vấn pháp luật trả lời như sau:

– Luật nhà ở 2014

– Luật đất đai 2013

– Luật công chứng 2014

2.1 Điều kiện về nhà ở cho thuê là như thế nào?

Căn cứ khoản 1 và khoản 3 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở khi cho thuê phải có đủ các điều kiện sau:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 còn quy định nhà ở khi cho thuê không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận nhưng phải có giấy tờ thay thế, cụ thể:

Khoản 9 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định giấy tờ chứng minh điều kiện cho thuê khi không có Giấy chứng nhận như sau:

Điều 72. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

Giấy tờ chứng minh điều kiện, nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 118 của Luật Nhà ở được quy định như sau:

1. Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 148 của Luật Nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 của Nghị định này.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho.

3. Trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì phải có giấy tờ theo quy định tại Điều 60 của Nghị định này; trường hợp mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì phải có giấy tờ theo quy định tại Điều 69 của Nghị định này.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (bao gồm cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mua, thuê mua nhà ở xã hội) thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 63 của Luật Nhà ở.

5. Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ dự án đã được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

6. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt; nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

7. Trường hợp mua bán nhà ở theo quy định tại Khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư.

8. Trường hợp thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

a) Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có);

b) Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua;

c) Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế;

d) Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân.

9. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở.

“Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở”

Như vậy, khi không có Giấy chứng nhận thì phải có một trong các loại giấy tờ sau:

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký với chủ đầu tư nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư.

– Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

2.2 Điều kiện của các bên khi thuê nhà là như thế nào?

Điều kiện của bên cho thuê

Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà ở phải có các điều kiện sau:

– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền.

– Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Điều kiện của bên thuê

Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định bên thuê nhà ở phải có đủ các điều kiện sau:

– Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở.

– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định.